税收方面，目前还没有公募REITs的税收办法出台，而一直以来，公募REITs的税收问题也都是大家高度关注的点 。税收问题的复杂点在于对于不同情形有着不同的变化，大体而言，公募REIT的架构为“公募基金—资管计划—项目公司”，三层架构则不可避免的存在着多重征税的问题 。目前美国会给予REIT特殊待遇，避免REIT层面和投资者层面的重复征税 。国内的公募REITs税收规则尚不太明确 。但当前公募REIT已经箭在弦上，税收问题预计相对友好，重复征税可能性不大 。
周禹农：海外市场来看以全球REITs规模最大的美国为例，在过去20年间公募REITs快速发展收益跑赢美股，而在美国REITs的不同资产类别中基础设施和工业物业近八年收益领跑 。纵观美国REITs的发展历史可以发现在2020年之前美国REITs市场也曾一度表现不佳，近20年随着规模增加与流动性提升，投资者也给予REITs更高的估值从而形成良性循环 。我们可以看到海外市场REITs发展也并非一帆风顺，投资者需要时间来提高产品认知而监管也需要探索配套政策 。目前国内REITs正处于试点摸索阶段，可以适当借鉴海外经验完善REITs税制 。
关注底层资产运营、
市场流动性等风险
中国基金报：投资公募REITs过程中要关注哪些条款和内容？需要注意哪些风险？
孙桂平：投资者需要更关注基础设置物业的类型和运营情况，与基础设施相关的政策情况，二级市场的交易价格，尤其是未来现金流情况，关系到REITs是否能稳定持续分红，以及分红率的高低 。虽然REITs具有很多优势，但投资者仍需要关注REITs市场价格波动风险以及市场流动性风险 。
曾令华：公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格，所以底层资产的市场价值非常重要，按照监管规则规定，基金管理人每年至少聘请评估机构对基础设施资产进行1次评估，资产的估值价格是需要重点关注的内容 。其次需要关心的是底层资产最近三年的现金流情况，经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力 。条款方面，可以着重关注公募REITs的固定费率和浮动费率、认购门槛、不同认购金额对应的认购费率等 。
不可否认的是，基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响 。按照交易所发布的相关办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，公募REITs的本金波动是值得关注的风险 。
周禹农：根据目前首批REITs基金已披露的招募说明书来看，不同产品的条款和内容存在差异目前并未统一标准 。对于普通投资者，我们建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕 。
（文章来源：中国基金报）
【首批9家公募REITs来了 值得买吗？】 (责任编辑：DF358)

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