首批9家公募REITs来了值得买吗？( 三 )

2022-05-15 生活百科百科大全

姚慧：从资产配置角度来看，公募REITs具有低风险、稳收益的优点，比较适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者。然而，公募REITs作为交易性产品，仍然可能面临价格波动、项目运营、税收政策调整等风险，从而影响其收益。投资者仍然需要结合自身预期收益和风险承受能力有选择的投资。
曾令华：与债券相比，公募REITs的每年的派息额并不确定，没有一个固定的票面利率，同时存在一定的波动风险，风险要高于债券。但是和股票相比，公募REITs则具有波动小，派息频率稳定的特点，公募REITs收益分配每年至少一次，同时收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%，风险要比股票低。对于普通投资者可考虑作为股票、债券资产的一种补充。
周禹农：REITs具有稳定的高分红比例适合长期持有，也可以参与二级市场的交易价差进行短期博弈。然而根据现有规定普通投资者持有比例不超过24%，银行保险等机构投资者或以配置为主，公募REITs上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察。此外由于基础设施项目的特殊性，像高速公路以及污水处理等项目估值可能会随着运营年限逐年降低甚至趋于零，不了解底层资产的实质而仅根据价格走势进行交易并不可取，优选基础设施项目并长期持有可以帮助投资者实现稳定的回报。
美国REITs跑赢美股
避免双重收税等经验值得借鉴
中国基金报：国外REITs基金发展多年表现很好，过去20年收益跑赢美股，为什么收益那么高？有哪些经验可以借鉴？
基煜研究：美国REITs起源于1960年，发展时间长，在经历多次改革后，整体较为成熟。根据Nareit数据，截至2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人(约43%的美国家庭)直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。2008年出台《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化物业投资，进一步分散风险。产品方面，投资领域至基建、林场、医疗保健等非传统领域。
我国REITs未来随着产品发展，在深化金融供给侧结构性改革、盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场等方面具有重大意义。
上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平：国外REITs收益较高的原因在于：1)美国REITs创新性不减，基础物业类型不断丰富，尤其是高收益的基础资产类型不断扩充进来，例如基础设施、数据中心等REITs规模迅速增加，整体提升了REITs的收益率；2)REITs发展更加专业化，当前美国多元化REITs规模占比不到4%，REITs专业化倾向有利于更好地提升REITs 某类型物业管理水平，为投资者带来更多收益。
其部分经验值得借鉴：1)REITs市场是循序发展的，由于REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建设，涉及面很广，从美国REITs发展历史来看，也经历了规则不断修订和完善的过程；2)REIT的税法安排至关重要，美国REITs成立之初就是为了避免双重收税(即REITs层面面临的企业所得税和投资者层面因为REITs分红面临的个人所得税问题，而满足一定要求的REITs可以不交企业所得税)，提升了产品竞争力；3)保持投资者的多样性，放开企业年金、养老金、险资和公积金等长期资金投向REITs市场，使得REITs保持良好流动性，有利于长远健康发展。还可以通过采取措施吸引海外投资者进入中国REITs市场；4)开放式发展，使得REITs做大做强，允许REITs进行负债经营和股权再融资，将方便REITs购入优质物业，发挥规模优势和专业优势，做大做强REITs 。
曾令华：我国的首批公募REITs是基础设施类型，比如高速公路、生物发电厂等，而目前国外的公募REITs的底层资产中，大多以商业地产为主，整体收益较高。国内的公募REITs目标是盘活我们的存量基础设施资产，目前国内的存量基础设施金额高达百万亿，如果能有1%的存量盘活，即代表着基础设施公募REITs是一个万亿级别的市场，未来公募REITs的底层资产是否会向商业地产开放尚不能确定，所以目前国外的公募REITs发展对于国内有着一定的借鉴意义，但是总体来说借鉴意义并不大。

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