首批9家公募REITs来了值得买吗？( 二 )

基煜研究：我们认为公募REITs基金的投资价值十分值得关注，REITs收益分配比率较为稳定，是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产，在个人或机构资产组合中具有分散风险的作用。短期来看，可作为A股市场处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中十分有效的资产补充。
在参与方式上，公募REITs首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。
预计现金流分派率为4%-12%
公募REITs收益率介于股债基金
中国基金报：公募REITs主要赚取哪部分收益？跟股债基金相比，目前来看收益水平大概是怎么样的？
姚慧：公募REITs收益来源主要为经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益。对普通投资者而言，主要赚取每年分红及二级市场上基金价格的变动。截至2021年5月20日，近三年债券型、混合型和股票型基金的平均年化收益为4.88%、18.22%、16.64%，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书看，预计现金流分派率为4%-12%；从美国市场的过去经验来看，过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右。其收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。
曾令华：公募REITs具有股债的双重属性，所以投资者收益也主要来源于两部分，一部分是期间的分红收益，一部分是基金份额的价值增长收益。
收益方面，根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%，考虑到首批公募REITs项目的优质性，预计收益水平在年化4-10%之间。
周禹农：基础设施REITs基金的收益主要源自项目经营以及资本增值带来的资本利得，根据试点基金以及底层资产回报来看绝对收益在股债之间，具有较好的投资性价比。
以鹏华前海万科REITs为例，自2015年7月成立至今年化收益6.13%，管理期业绩持续跑赢纯债型基金并在2015年和2018年等权益市场大幅回调之际实现稳定收益。根据北京大学光华管理学院REITs课题组2021年最新调研结果显示，在大宗交易市场中商务园区和物流仓储项目的资本化率在4.5%-6%之间，目前上市银行的派息率为4.30%，而十年国开的到期收益率为3.48% 。
综合来看公募基础设施REITs由于每年强制分红的规定与国内权益类资产相比有着持续稳定的分红率，与固收类资产相比可以享有资产增值的弹性且项目信用风险相对可控，弥补了国内资本市场中等风险产品的供给匮乏。
基煜研究：公募REITs本质上是通过公募基金持有基础设施资产，并获取基础设施资产的投资收益，主要分为较为稳定的现金流收益和资本利得收益。
从国际上REITs产品的实际表现来看，其收益分配比率较为稳定，具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点，整体长期风险收益特征高于货基和债基，低于股票及偏股型基金。结合首批公募REITs的招募说明书来看，张江光大园REIT的预测项目报酬率为4.5%，沪杭甬高速REIT测算全周期IRR不低于6%，但最终投资者收益也需结合基金费率、发行价格、上市后价格、对应资产基本面情况等因素综合考虑。
投资者需了解底层资产后投资
中国基金报：公募REITs有稳定的高分红比例，也可以参与二级市场交易，您在投资上有哪些建议？

首批9家公募REITs来了 值得买吗？( 二 )

首批9家公募REITs来了值得买吗？( 二 )