紧急叫停土拍！杭州楼市，正酝酿大动作！( 二 )

7月30日，杭州将第二轮集中供地的31幅地块挂出，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元。与此同时，杭州还列出了四条新的土拍规则。
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
【紧急叫停土拍！杭州楼市，正酝酿大动作！】2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；
4、全部实行现房销售。
杭州这一次提出了“竞品质”，也即竞争住宅建设的品质。这对于购房者来说是好事，但对于开发商来说，又是一次利润的压缩。
为何这么说？原本开发商竞拍土地，建设的住宅，只要达到国家安全标准就行了，现在不行，你想要拿地，就得精益求精，否则就是别人的了。
房企想要拿到地，就必须不断地保证将来建设的住宅品质。品质越高，成本当然就越大。
这还不够，杭州还规定，竞拍时，地价触顶之后，原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，又是给了房企一刀。
竞自持，好歹房子还是开发商的，现在改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，也就是说，谁愿意无偿贡献给杭州市政府更多的租赁住房，谁就能拿地。
同时，杭州还规定，此次拿地的开发商，将全部实行现房销售。这又是对开发商资金进一步挤压。
原有的规则，开发商的利润已经所剩无几，若按照杭州增加的条款拿地，开发商连寂寞都没得赚。
所以说，杭州是最应该叫停土拍，修改土拍规则的城市。也是因为如此，杭州才在今天叫停了。
03
?那么，新的土拍规则会是怎样？
其实，天津、福州和大连已经提供了雏形。
天津提出了降低最高限价、降低土地溢价率。
福州在8月13日，提出了限地价、降低土地溢价率、摇号。原本规定的四城区、马尾区宅地的最高溢价率为约30%，而长乐区宅地的最高溢价率为49% 。修改之后，四城区、马尾区、长乐区出让总计19幅宅地的最高溢价率下调至15%及以下。
摇号就是，一旦地块达到最高限价，就采取摇号规则，谁运气好就归谁。
大连在最近的调控政策中也提出，结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。
所以，新的适合大多数城市的土拍规则中，限地价、降低最高限价、降低溢价率、摇号，应该是关键词。
也就是说，地价可能会适当降低了，或者说不能再拍出那么高的地价了。
只有如此，才能给房企创造出更合适的利润空间，调动房企拿地的积极性，也可以稳定地价，进而稳定房价，实现管理层要求的稳地价、稳房价、稳预期的目的。?
这种做法，虽然地方政府不太乐意，他们都希望卖地的钱越多越好，但在管理层的要求的稳地价、稳房价压力下，在房企不愿拿地的现状下，也只能妥协。