租金支付周期超3月要“强监管”！南京8部门发租赁新政还有多地也有新举措( 二 )

在构建住房租赁市场联合监管工作机制方面，《通知》进一步明确了房产、市场监管、金融监管、公安、网信等相关部门和属地政府的工作职责，通过强化部门联合监管、联合惩戒，建立住房租赁市场联合监管机制。
意在规范和监管企业经营行为
对于南京出台租赁监管新政的背景，南京政府官方表示，近年来，在大力培育和发展住房租赁市场一系列政策措施的引导下，住房租赁市场快速发展，为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但在市场培育发展的同时，部分经营主体不够成熟、经营模式不可持续，陆续出现一些“托管式”住房租赁企业不规范使用“租金贷”，通过“高进低出、长收短付”经营模式建立资金池后因资金链断裂而停运的问题，引发广泛关注，影响社会和谐稳定。特别是在相关法律法规尚不够健全的情况下，亟需通过出台规范性文件，在鼓励和支持住房租赁企业发展的同时，在规范和监管企业经营行为上下更大功夫，通过强化源头治理，推动我市住房租赁市场实现平稳健康有序发展。
《通知》要求突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
贝壳研究院高级分析师黄卉接受券商中国采访人员采访时也表示，南京租赁监管新政主要有两个方面：
一是加强事前监管，严格行业准入门槛。《通知》对租赁机构登记和开业管理从严监管，明确了达到一定房间数量的自然人需要进行主体登记，接受市场监管的约束，个人二房东需要“合规化”经营，禁止从业人员以个人名义自行承担住房租赁业务，对于推动个人二房东的正规化、落实租赁市场主体的全面监管有着积极的作用。
二是加强资金监管。《通知》中一方面加强了对于租赁机构的租金收付管理，实施租金银行监管，对于承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，需要将租金、押金以及以“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳匹配数目的风险保证金，旨在加强对于租赁企业“高收低出”“长收短付”经营行为的监管。今年长租公寓企业“爆雷”的主要原因之一是由“高收低出”的经营模式导致，资金监管是规范和防范租赁市场的经营风险的手段，通过专用账户管理和风险保证金的设立，可以防止“高收低租”以及违规使用租金贷等不合理的行业现象，在产生租赁纠纷的情况下，优先保护租客权益。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南京租赁监管新政包括租金贷、消费贷、房源备案等具体要求，比较系统的对南京租赁市场进行规范，值得全国其他城市学习和借鉴。
多地出台租赁监管新政
今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发，引起政府部门高度关注，多地出台租赁监管新政。
11月17日，深圳住建局紧急发文，提出七方面要求，加强行业监管，切实规范住房租赁企业经营行为。其中对租金收取方式明确提出，不得“高进低出”“长收短付”，同时，不得诱导租客使用“租金贷” 。
深圳市住建局表示，2016 年以来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场政策引领下，住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”，经营行为不规范问题凸显。部分企业为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或融资受阻，极易引发企业资金链断裂。甚至有部分企业假借住房租赁名义，以“经营不善”“经营亏损”为由，行合同诈骗之实，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。

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